监管政策接力 7月房地产信托“量价齐跌”

　　在7月初银保监会约谈部分信托公司一个月后，8月8日，有信托公司人士向新京报记者证实，银保监会日前下发64号文，要求下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张。数据显示，近一个月来，房地产信托成立规模和预期收益率均有所下降。

　　据上述人士透露，该公司是7月初被银保监会约谈的其中一家，上个月地方监管部门到公司检查，目前已结束，正在检查辖内另一家信托公司。64号文没有正式下发到信托公司，目前监管对该公司传达的要求和前期一致。另有多家信托公司也表示，尚未收到正式文件。

　　据此前证券时报报道的64号文内容，下半年信托监管主要包括坚决遏制信托规模无序扩张、有力有效处置信托机构风险等，要求各银保监局信托监管处室口头将监管要求分批次传达给辖区信托公司。

　　7月初，针对多家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。新京报记者从多家被约谈公司处了解到，各公司已差异化收紧地产项目，或对房地产项目进行余额管控，或控制新增项目，或对新入市房地产项目进行事前合规审查。在7月下旬，有业内人士告诉记者，一些未被约谈的公司也主动收缩了地产业务，控制增量。

　　房地产信托成立规模随之下跌。用益信托在线数据显示，集合信托市场7月份房地产信托募资规模仅为485亿元，较6月份的717亿元环比降幅超过30%；平均收益率为8.30%，环比下降0.02个百分点。另据用益信托发布的最新一周周报(7.30-8.4)，房地产类信托中，贷款类、股权投资类和权益投资类保持着三足鼎立的态势，其中贷款类主要是开发贷，权益投资类多为受让项目的收益权。

　　今年二季度时，房地产类信托资金募集规模独占鳌头，达到1958.48亿元，规模占比达到41.71%。从月度数据来看，4、5、6三月房地产类信托募集规模有起伏变化，但月募集规模均在600亿元以上。

　　事实上，5月中旬银保监会发布的23号文，就已强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。彼时业内人士就预计，房地产信托规模增速将有所下降。

　　也需要看到，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点。全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民在7月20日召开的“不动产基金主题论坛”上表示，“信托从不到一万亿元扩展到二十多万亿元规模，背后主要的信托产品是房地产。”

　　“作为行业利润支柱的房地产信托业务，其收缩无疑将对下半年信托公司的业绩造成一定压力。”用益金融信托研究院认为，信托公司急需寻找新的业务方向，以填补房地产信托产品发行销售缩水的缺口，信托公司转向基础产业信托及消费金融信托等创新业务的可能性较大。

　　从收益率来看，7月房地产信托平均收益率已出现拐点。用益金融信托研究院分析称，自“23号文”出台以来，头部房企获得信托资金青睐，强者获取资金的效率和融资利率将更有优势；而对于资质和资金都稍显不足的房地产企业，该类房地产信托的规模将有可能快速地被压缩，即使有很高的预期收益率，也难以成为房地产信托中的主流。