REITs万亿级市场呼之欲出 重庆怎么做？

　　作为资产证券化产品的组成部分，REITs(不动产投资信托基金)近年来受到广泛关注。对于房地产行业而言，REITs有哪些作用？未来趋势在哪里？包括重庆在内的中西部企业发展REITs机遇何在？7月16日，由重庆市中新示范项目管理局、新加坡交易所指导，戴德梁行联合星展银行、中国新闻社重庆分社共同举办的“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”在重庆举行，戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权接受记者专访时介绍，他非常看好重庆的商业地产，发展REITs前景可观。

　　让资产流动起来 REITs有助于房地产“去杠杆”

　　“通俗来讲，REITs可以理解为一栋楼宇的IPO，一栋楼的IPO则相当于把这个楼给份额化，买份额可以享受到相关份额的收益。而这个份额可以流转、可以转让，这样资产就流动起来了。”

　　赵锦权说，REITs的中文全称为不动产投资信托基金，是以发行受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，交由专业管理机构投资于不动产，并由投资人享受不动产收益的金融产品。REITs利用证券化的手段将不动产份额化，投资人通过购买份额，享受不动产的投资收益；将现金流稳定但流动性较低的不动产资产，变成流动性较高的不动产支持证券。

　　作为资产证券化产品

　　REITs对市场能产生哪些作用？

　　REITs作为资产证券化产品，对市场能产生哪些作用呢？赵锦权表示，这主要体现在三方面：首先对于市场而言，REITs投资作为商业地产权益型投资产品，符合房地产“去杠杆”的监管要求，有利于降低市场系统性金融风险；对于企业来说，REITs则为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，可以有效帮助商业地产市场形成长效模式，向规模化、集约化和专业化发展；同时，REITs也为公众投资者开辟了新的资产配置渠道，降低不动产投资的门槛，让公众有机会享受到商业不动产的租金收益与增值。

　　REITs万亿级市场呼之欲出

　　看好重庆商业地产潜力

　　目前，REITs市场发展情况怎么样呢？未来趋势又如何？

　　赵锦权介绍，根据此前戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》，目前亚洲地区共有超过168支REITs产品，总市值超过2348亿美金。其中，日本和新加坡是亚洲最大也是最成熟的两个REITs市场，包括的业态也十分丰富，除了传统的商业、办公及综合体以外，工业仓储物流，酒店以及公寓也有很多的产品在亚洲REITs市场发行。

　　据了解，自2014年4月“中信启航”开启了中国类REITs市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。截至2019年6月，类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单，共计3166.6亿元的市场规模，为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。

　　“根据北大光华学院的统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万亿~12万亿，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。”赵锦权说，项目是否符合做REITs，一方面要看项目本身的增值能力，如租金是否能持续保持增长，另一方面也要看项目的营运能力，业态结构是否合理。重庆有很多好的商业项目，这些项目的业态改善空间也很大，因此他十分看好重庆企业发展REITs的市场空间。

　　中国香港及新加坡REITs

　　持有重庆四处物业

　　作为资产证券化产品的组成部分，目前中国企业在发展REITs方面进展如何？重庆在这方面又有哪些探索？

　　对此，戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权介绍，截至目前，中国香港及新加坡REITs持有中国内地物业共90个，其资产分布在31个城市。其中，重庆目前有4处物业在中国香港及新加坡REITs中，包括重庆大都会东方广场、重庆海逸酒店、重庆北部新区奥特莱斯、重庆市璧山奥特莱斯。

　　“包括重庆北部新区奥特莱斯、重庆市璧山奥特莱斯在内的砂之船房地产投资信托上市是中国西部首笔房地产投资信托。”星展银行(中国)有限公司董事总经理、企业银行业务部主管林子聪说，新加坡星展银行期待在砂之船房托的示范、带动效应下，有更多优质的西部企业，利用房托这种跨境资产证券化模式，将物业资产打包在新加坡上市，拓展融资渠道的同时，提高资产的流动性、回笼资金，降低发起人的财务杠杆，并提高股东回报率。

　　新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含接受记者采访时说，重庆有很多好的项目，新交所也将助力更多重庆企业，通过信托的方式，拓宽融资渠道。

　　国内REITs市场仍待完善

　　发行产品要做好风险防范

　　赵锦权说，REITs虽然是国际上通用的一种房地产投资工具，但在国内起步较晚，目前国内推出的都是类REITs，与国外成熟市场的REITs相比，还有一定区别。

　　例如，从流动性来说，国外标准化的REITs流动性很好，就像二级市场的股票一样可以交易，而且没有期限要求。而国内的类REITs通常有明确的产品存续期，通常每3年开放一次，而且在存续期内没有太多的流动性。从投资人类型来说，境外的投资人更多元化，即有机构投资人，又有很多个人投资人，而国内的类REITs主要以大型金融机构为主要投资人，目前还没有对个人开放。

　　“总体来说，拥有标准REITs的国家及地区，如新加坡、日本、香港，都具有完善的产品发行、监管条款与制度。国内房地产资产证券化市场还需设立合理的资产准入门槛，挑选较优质的物业发行资产证券化产品，注重资产信用，注重防范产品风险、增加信息披露、保障好投资人的权益等。”赵锦权表示，作为享誉全球的房地产服务和咨询公司，戴德梁行从2007年就开始探索国内REITs领域和积极参与中国不动产资产证券化行业发展。截至2019年6月底，戴德梁行已参与61单国内类REITs、CMBS、CMBN项目的估值尽职调查服务，产品涉及商业、写字楼、公寓、物流、酒店、物业等业态，累计发行规模达1480亿元，在类REITs评估领域市场份额超过60%。未来，戴德梁行将在REITs时代扮演更为重要的角色，服务好更多重庆以及其它中西部企业在REITs领域的探索和发展。

　　链接

　　中新互联互通项目

　　已签约金融领域项目87个

　　记者昨日从“发现中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展论坛”上获悉，中新(重庆)战略性互联互通示范项目(以下简称中新互联互通项目)已签约金融领域内项目87个，中新双方还将合作发展REITs市场，助西部企业降杠杆。

　　据悉，截至2019年6月底，在中新互联互通项目框架下，累计签约169个合作项目、总金额逾263亿美元，获国家有关部委给予支持政策66条，以“陆海新通道”为代表的一批重点项目相继落地，项目合作取得阶段性成效，超过中新双方预期。

　　重庆市中新示范项目管理局杨谊副局长在论坛上致辞时说，金融领域是中新双方确定的首要合作领域，三年来，重庆与金融专委会成员单位密切合作，推动中新双方在跨境融资、机构设立、产品创新等方面开展广泛合作，已经实现签约项目87个、总金额190亿美元，签约金额占中新互联互通项目签约总金额的72%。中新互联互通项目跨境融资通道基本建成。

　　截至2019年6月，在中新互联互通项目框架下跨境融资已突破百亿美元大关，累计落地项目106个、金额折合约104.4亿美元，涵盖国际商业贷款、跨境发债、不动产投资信托等类型，惠及制造、医疗、信息、物流等多个行业。